Locadoras de imóveis devem tributar verbas de reparação de danos em contratos de aluguel, decide Receita Federal

A Coordenação-Geral de Tributação (COSIT) da Receita Federal do Brasil proferiu entendimento na Solução de Consulta COSIT nº 61, que os valores recebidos por empresas locadoras de imóveis próprios, a título de reparação por danos ou manutenção, provenientes de locatários na rescisão contratual por não devolução do bem no estado original, devem ser considerados receita bruta. Essa classificação implica a incidência de Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), quando apurados pelo lucro presumido, e também de Contribuição para o Programa de Integração Social (PIS/Pasep) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), no regime cumulativo.

Uma pessoa jurídica que atua no setor de locação, compra e venda de imóveis próprios, tributada pelo IRPJ e CSLL com base no lucro presumido e pelo PIS/Pasep e Cofins no regime cumulativo, questionou a natureza tributária desses recebimentos. A consulente argumentou que tais valores teriam caráter indenizatório, visando apenas a recomposição de uma perda patrimonial e não um acréscimo patrimonial ou faturamento, conforme o art. 43, incisos I e II, do Código Tributário Nacional (CTN) e o art. 2º da Lei nº 7.689, de 1988, para IRPJ e CSLL. Para PIS e Cofins, a consulente sustentou que a indenização por dano patrimonial não decorre das atividades empresariais, não integrando a base de cálculo dessas contribuições, conforme as Leis nº 9.718, de 1998, nº 10.637, de 2002, e nº 10.833, de 2003, que incidem sobre o faturamento ou totalidade das receitas.

A fundamentação da Coordenação-Geral de Tributação baseou-se inicialmente no art. 43 do CTN (Lei nº 5.172, de 1966), que define o fato gerador do imposto sobre a renda como a aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica, seja de renda ou de proventos de qualquer natureza, entendidos como acréscimos patrimoniais. O dispositivo legal enfatiza que a incidência independe da denominação da receita ou do rendimento. Para caracterizar a receita bruta, o órgão utilizou o art. 12, inciso IV, do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, que inclui as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nas vendas de bens, prestação de serviços ou operações de conta alheia.

A COSIT estabeleceu um vínculo parcial com a Solução de Consulta Cosit nº 115, de 31 de agosto de 2018, que já havia abordado a tributação desses valores para empresas sujeitas ao lucro real. O entendimento daquela solução, que foi replicado e adaptado para a presente análise, apontou que, se os gastos com reparos e conservação de bens reduzem a base de cálculo do IRPJ – seja como despesa direta, quando o aumento da vida útil do bem é inferior a um ano, ou por meio de capitalização e depreciação futura, quando o aumento da vida útil é superior a um ano, conforme o art. 48 da Lei nº 4.506, de 1964 – então seria ilógico que os valores recebidos para custear esses mesmos gastos não fossem considerados receita. A existência de um acréscimo patrimonial foi verificada independentemente de os reparos serem efetivamente realizados, ocorrendo tanto se o valor recebido for mantido em caixa quanto se os reparos resultarem em uma sobra de recursos ou valorização do bem.

No que se refere ao IRPJ e à CSLL, para as pessoas jurídicas que optam pelo regime de tributação do lucro presumido, a sistemática de apuração presume os custos e as despesas inerentes à atividade, substituindo a dedutibilidade específica de cada item por um percentual aplicado sobre a receita bruta. Desse modo, a receita bruta da atividade principal, que inclui os valores recebidos para reparos e manutenção de imóveis locados, passa a ser a base para a aplicação dos percentuais de presunção do lucro para o cálculo do IRPJ, em conformidade com o art. 25 da Lei nº 9.430, de 1996, e o art. 15 da Lei nº 9.249, de 1995. A mesma abordagem aplica-se à CSLL, onde o resultado presumido é a base de cálculo, conforme o art. 57 da Lei nº 8.981, de 1995, e os arts. 20 da Lei nº 9.249, de 1995, e 29 da Lei nº 9.430, de 1996.

Quanto à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins, apuradas no regime cumulativo pela consulente, a decisão seguiu o mesmo raciocínio. O art. 2º da Lei nº 9.718, de 1998, estabelece que essas contribuições são calculadas com base no faturamento, e o art. 3º da mesma lei esclarece que o faturamento compreende a receita bruta, conforme a definição do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977. Assim, os valores pagos pela locatária à locadora, destinados a reparos e manutenção do imóvel, por decorrerem diretamente do exercício da atividade principal de locação de imóveis próprios, são classificados como receita bruta e, consequentemente, sujeitam-se à incidência do PIS/Pasep e da Cofins no regime cumulativo, nos termos do inciso IV do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977.

Referência: Solução de Consulta Cosit 61
Data da publicação da decisão: 22/04/2026

CLIQUE AQUI e faça o download da decisão